万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思trong>

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？